PORQUE INMUEBLES TAN BARATOS??

Porque al momento de que el deudor incumple, o mejor dicho deja de pagar,

El banco lo demanda únicamente por el monto pendiente de pago ó saldo insoluto.

Es decir, existen inmuebles en los cuales el precio de remate es muy bajo, debido a que ya el deudor habría pagado una parte del préstamo adquirido y solo resta cubrir lo faltante

BANCO PRESTA ------------ $ $ $ $ $ (5)

CLIENTE ABONA --------- $ $ $ (3)*

CLIENTE DEJA DE PAGAR ------------------------------

BANCO DEMANDA INCUMPLIMIENTO ------------

BANCO REMATA --------- $ $ (2)*

*(3) + (2)= (5)

El ejemplo anterior es muy básico pero lo uso para dejar en claro la idea.

Una vez aclarado el punto pasemos a explicar porque es negocio tanto para el banco como para ti.

El banco te invita a hacer negocios por dos razones:

Razón 1.- Porque de esta manera el banco obtiene su dinero o suerte principal de inmediato para poder seguir prestándolo con un nuevo crédito ya que si no pudo hacer negocio con esa persona busca hacerlo de inmediato con otra.

Razón 2.- Porque te deja a ti el negocio de los intereses, gastos y costas del crédito que se generan con el incumplimiento del deudor, ya que estos serán cobrados en efectivo (mediante remate público), o en especie (mediante la adjudicación del inmueble-garantía), ya dependerá de ti que quieres elegir:

a).- efectivo = inversión inicial + ganancia

b).- especie = inmueble

El negocio del banco es prestar dinero no llenarse de inmuebles

Partiendo de esa premisa, cuando al banco se le “atora” un crédito, el banco inmediatamente toma la decisión de vender esos derechos para recuperar su capital y ponerlo a trabajar donde verdaderamente si le paguen sus intereses a pesar de que le representaría mayor utilidad adjudicarse las casas y revenderlas, esto le obligaría a tener tiempos de espera entre:

demandar-adjudicar-revender , por lo que volviendo a la premisa de que para el banco su verdadero negocio es el cobro de intereses, esto definitivamente no le es atractivo, prefiriendo dejarle esa ganancia a quienes si sea su negocio los inmuebles.

inmuebles.bancarios@hotmail.com

RECOMIENDO: RETIRATE AUN JOVEN

COPIA Y PEGA EL SIGUIENTE LINK
http://www.scribd.com/doc/19471279/Robert-Riyosaki-Retirate-Joven-y-Rico

RECOMIENDO PADRE RICO PADRE POBRE

COPIA Y PEGA EL SIGUIENTE LINK
http://www.scribd.com/doc/3944366/Padre-rico-padre-pobre-Kiyosaki-Robert

Adquisicion de inmuebles por extranjeros en zona restringida

fuente: Ernest&Young


Disposiciones establecidas en la leyes mexicanas para la adquisición de inmuebles cuando la inversión proviene de capitales extranjeros

Ante el creciente aumento de personas físicas o morales de nacionalidades distintas a la mexicana, que realizan inversiones de capital para la adquisición de tierras en territorio nacional, ya sea con el objeto de establecer su residencia o bien para el desarrollo de alguna actividad de negocios, es vital conocer los aspectos y formalidades establecidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en los diversos ordenamientos legales aplicables, para adquirir bienes inmueble, donde la inversión provenga de capitales extranjeros.

En nuestro país es factible para los mexicanos adquirir bienes inmuebles, sin embargo, tratándose de extranjeros Nuestra Carta Magna establece claros lineamientos para ello, en concreto la fracción I, del artículo 27 Constitucional, señala expresamente: “Solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas, tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras y obtener la concesión para la exploración y explotación de minas y aguas en territorio nacional. El Estado podrá conceder a los extranjeros el mismo derecho siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como mexicanos y en renunciar a invocar la protección de su Gobierno por lo que se refiere a aquéllos, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación los bienes que hubieren adquirido en virtud de los mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio de tierras y aguas”.

Con respecto a lo citado en el párrafo final del ordenamiento constitucional antes invocado, la faja a la cual se hace referencia es lo que se conoce como la “zona restringida”, a la cual los extranjeros no se les esta permitido adquirir de forma directa el dominio sobre dichos bienes.

Ahora bien, dentro de los ordenamientos legales que rigen la materia, propiamente la Ley de Inversión Extranjera, con el objeto de encauzar dicho tipo de inversión y apoyar para que contribuya con el desarrollo del país, ha previsto específicamente en su Título Segundo, mecanismos para que la personas físicas o morales extranjeras puedan adquirir bienes inmuebles en la llamada zona restringida. Dentro de dicho dispositivo legal se establece que únicamente pueden ser a través de la constitución de sociedades mexicanas o bien los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida. Sin lugar a dudas es necesario hacer un breve análisis de los instrumentos que la Ley de Inversión extranjera proporciona para llevar a cabo la adquisición a la que se hace referencia. En primer lugar, se establece la adquisición de propiedades por medio de Sociedades Mexicanas que contengan cláusula de admisión de extranjeros o también llamada cláusula Calvo, la Ley de Inversión Extranjera estatuye que este tipo de sociedad podrá adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional en la zona restringida, siempre que estos sean destinados a la realización de actividades no residenciales, con la salvedad que deben cumplir con el requisito de dar aviso de dicha adquisición a la Secretaria de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles en que esta se realice.


Las formalidades que deben seguirse para esta transmisión de propiedad es que tiene que realizase a través de un contrato de compraventa elevado a escritura pública ante fedatario público, la cual debe ser inscrita ante el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se ubica el bien inmueble.

En segundo lugar tratándose del derecho de adquirir bienes inmuebles en la zona restringida para ser destinados a fines residenciales, la Ley de Inversión Extranjera establece en su capítulo segundo la adquisición a través de la figura del fideicomiso.

La Ley de referencia, establece que las sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros y las personas físicas y morales extranjeras, pueden adquirir derechos sobre bienes inmuebles en zona restringida a través de un fideicomiso en el que formen parte como fideicomisarios, sin embargo el objeto de este debe permitir la utilización y el aprovechamiento de los inmuebles pero sin constituir derechos reales sobre ellos.

Dentro de los requisitos de forma que dispone la Ley de Inversión Extranjera, para este tipo de adquisición de inmueble en zona restringida, es indispensable solicitar el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre los inmuebles ubicados en zona restringida. Esta Secretaria se encargará de resolver este tipo de permisos, tomando en consideración el beneficio económico y social que el realizar estas actividades implique para la nación, así mismo será la autoridad encargada de supervisar las condiciones sobre las que se haya otorgado el permiso, así como de vigilar que se lleve a cabo el cumplimiento de los avisos que se deben dar con motivo de la referida autorización.

La figura del fideicomiso encuentra su sustento legal en el Capitulo V de la Ley General del Títulos y Operaciones de Crédito, y regula los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en él. Mediante el fideicomiso, una persona denominada fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, que en este caso son los bienes inmuebles en zona restringida, para fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria y de acuerdo con las condiciones que establezca el propio contrato para evitar conflictos de intereses. El plazo de vigencia de este tipo de fideicomisos, es por un periodo máximo de cincuenta años, ahora bien, transcurrido dicho plazo puede ser renovado a petición de la parte interesada, puede considerarse que es perpetuamente renovable, sin embargo no hay que perder de vista que se necesita la autorización de la Secretaria de Relaciones Exteriores, para cada renovación del contrato.
En cuanto a la forma que debe revestir el fideicomiso, ésta ha de ser por escrito a través de la firma de un contrato de fideicomiso entre las partes. Cabe señalar, que al tratarse de bienes inmuebles, este debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar en que los bienes inmuebles se encuentren ubicados, para que pueda surtir efectos contra terceros, este será desde la fecha de inscripción en el Registro Publico.

Esperamos que este artículo haya sido de su interés y así mismo haya dado una orientación en el tema, nos permitimos ponernos a sus órdenes, brindándoles los servicios de asesoría y consultoría experta con relación a este tema.

Inmuebles.bancarios@hotmail.com

EL AHORRO MEDIANTE LOS INMUEBLES

fuente: finanzas practicas El ahorro generalmente se coloca en el banco a interés con el objeto de reservarlo para posteriores eventualidades, una de las cuales puede ser la inversión en bienes muebles o inmuebles. Por definición, los bienes inmuebles son aquellos que tienen una situación fija en el espacio y no pueden desplazarse. La primera inversión importante que se hace es comúnmente al adquirir una casa habitación propia, buscando dejar de pagar renta, habitar en ella y hacerse de un patrimonio que puede heredarse, venderse o traspasarse.

Sea un departamento o una casa, la estrategia más común de quienes buscan invertir es usar los ahorros para pagar el enganche de un inmueble con características que lo hagan atractivo a inquilinos y que con el pago de la renta sea posible pagar completamente su adquisición.
Sin embargo, también es posible que el ahorro permita adquirir locales comerciales, terrenos para construcción, un edificio completo para oficinas y hasta naves industriales, que resultan un buen negocio, debido la rentabilidad que ofrecen. Sin embargo, los beneficios económicos que obtengamos se verán afectados por factores como la localidad en que se encuentren, (en la ciudad, el bosque, la playa) su situación geográfica y accesibilidad (colonia, avenidas importantes y calles aledañas, zonas urbanas, rurales, turísticas) o incluso los metros cuadrados con los que cuenten.

Por ejemplo, no es lo mismo invertir en un departamento de dos habitaciones en una colonia residencial que una casa de cuatro recámaras en la periferia de la ciudad, pues aunque ésta última tenga más espacio, su ubicación urbana podrá resultar más barata para adquirir, pero mucho menos rentable, lo que en lugar de hacer que nuestros ahorros se preserven, representaría una pérdida.

De hecho, se calcula que un inmueble que se encuentre por encima de los 120 metros cuadrados o situado en una zona con poca densidad de población, resulta de más difícil salida que otro que se ubique en área céntrica y de menores dimensiones. Por ello es conveniente dejar claro que se trata de un negocio a largo plazo, del cual es difícil de salir y más si se tiene una situación económica complicada. Es necesario asesorarse sobre cuándo comprar, cómo financiarse y cuándo debe venderse. Adquirir el inmueble protege nuestro ahorro o lo hace rentable, pero vender un inmueble redundará en beneficios adicionales a los esperados. Cuando existen créditos hipotecarios suficientemente baratos y accesibles conviene vender, mientras que en los momentos en que los créditos empiezan a escasear es cuando puede venir una baja. Siempre resulta conveniente comprar al iniciar las alzas y vender cuando inician las bajas, tratar de especular con los inmuebles en el corto plazo resulta demasiado peligroso.

Si lo que usted busca es hacer rentables sus inversiones inmobiliarias, debe asegurarse que quien lo asesora es un verdadero profesional, ya que de esto depende, en buena medida, que pueda obtener los rendimientos adecuados y correr los menores riesgos posibles.


Entre las inversiones inmobiliarias importantes, están aquellas donde los inversionistas compran grandes extensiones de tierra, con la esperanza de que la ciudad vaya creciendo y una vez que hayan pasado varios años, estas tierras logren convertirse en deseables por el mercado. Otro tipo de inversiones son los fondos inmobiliarios, que permiten que tanto pequeños como grandes capitales participen de las utilidades que el mercado inmobiliario puede generar. En México es muy difícil tener acceso a este tipo de fondos, los que existen son muy pocos y todavía no contamos con una forma fiscal que promueva este tipo de inversiones.

Por sofisticado que pueda ser, conviene estudiar los mercados. Ésta es la mejor manera de reconocer el tamaño del riesgo, que luego será cuantificado financieramente. Invertir en inmuebles es un buen negocio, únicamente hace falta buena asesoría y decidirse a intentarlo.

Inmuebles.bancarios@hotmail.com

COMPRA BARATO....

Ahorra para posteriores eventualidades, una de las cuales puede ser la inversión en bienes muebles o inmuebles. Por definición, los bienes inmuebles son aquellos que tienen una situación fija en el espacio y no pueden desplazarse.

La primera inversión importante que se hace es comúnmente al adquirir una casa habitación propia, buscando dejar de pagar renta, habitar en ella y hacerse de un patrimonio que puede heredarse, venderse o traspasarse.

Sea un departamento o una casa, la estrategia más común de quienes buscan invertir es usar los ahorros para pagar el enganche de un inmueble con características que lo hagan atractivo a inquilinos y que con el pago de la renta sea posible pagar completamente su adquisición.

Sin embargo, también es posible que el ahorro permita adquirir locales comerciales, terrenos para construcción, un edificio completo para oficinas y hasta naves industriales, que resultan un buen negocio, debido la rentabilidad que ofrecen. Sin embargo, los beneficios económicos que obtengamos se verán afectados por factores como la localidad en que se encuentren, (en la ciudad, el bosque, la playa) su situación geográfica y accesibilidad (colonia, avenidas importantes y calles aledañas, zonas urbanas, rurales, turísticas) o incluso los metros cuadrados con los que cuenten.

Por ejemplo, no es lo mismo invertir en un departamento de dos habitaciones en una colonia residencial que una casa de cuatro recámaras en la periferia de la ciudad, pues aunque ésta última tenga más espacio, su ubicación urbana podrá resultar más barata para adquirir, pero mucho menos rentable, lo que en lugar de hacer que nuestros ahorros crezcan,éstos se estanquen.

De hecho, se calcula que un inmueble que se encuentre por encima de los 120 metros cuadrados o situado en una zona con poca densidad de población, resulta de más difícil salida que otro que se ubique en área céntrica y de menores dimensiones. Por ello es conveniente dejar claro que se trata de un negocio a largo plazo, del cual es difícil de salir y más si se tiene una situación económica complicada.

Es necesario asesorarse sobre cuándo comprar, cómo financiarse y cuándo debe venderse. Adquirir el inmueble protege nuestro ahorro o lo hace rentable, pero vender un inmueble redundará en beneficios adicionales a los esperados. Cuando existen créditos hipotecarios suficientemente baratos y accesibles conviene vender, mientras que en los momentos en que los créditos empiezan a escasear es cuando puede venir una baja. Siempre resulta conveniente comprar al iniciar las alzas y vender cuando inician las bajas.

Si lo que usted busca es hacer rentables sus inversiones inmobiliarias, debe asegurarse que quien lo asesora es un verdadero profesional, ya que de esto depende, en buena medida, que pueda obtener los rendimientos adecuados y correr los menores riesgos posibles.

Entre las inversiones inmobiliarias importantes, están aquellas donde los inversionistas compran grandes extensiones de tierra, con la esperanza de que la ciudad vaya creciendo y una vez que hayan pasado varios años, estas tierras logren convertirse en deseables por el mercado. Otro tipo de inversiones son los fondos inmobiliarios, que permiten que tanto pequeños como grandes capitales participen de las utilidades que el mercado inmobiliario puede generar. En México es muy difícil tener acceso a este tipo de fondos, los que existen son muy pocos y todavía no contamos con una forma fiscal que promueva este tipo de inversiones.

Por sofisticado que pueda ser, conviene estudiar los mercados. Ésta es la mejor manera de reconocer el tamaño del riesgo, que luego será cuantificado financieramente. Invertir en inmuebles es un buen negocio, únicamente hace falta buena asesoría y decidirse a intentarlo.

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EXTRANJEROS PUEDEN COMPRAR INMUEBLES EN MEXICO

FIDEICOMISO DE PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS EN MEXICO

Qué es un fideicomiso y quién requiere de un fideicomiso de propiedad?

A partir de 1973, una enmienda constitucional conocida como Ley de Inversión Extranjera, permite a quienes no son mexicanos, adquirir propiedades en la costa y en la frontera por medio de un fideicomiso, el cual se establece por medio de un banco mexicano. Este fideicomiso asegura al comprador extranjero todos los derechos y privilegios de posesión, y se requiere para poseer propiedades de lo que se conoce como la "zona restringida".

Cualquier propiedad localizada dentro de los 50 kilómetros (32 millas) de la costa o de 100 kilómetros (64 millas) de cualquiera de las fronteras es conocida como la "zona restringida", de acuerdo con lo establecido en el artículo 27 de la Constitución Mexicana de 1917. Desde 1994, la Ley de Inversión Extranjera dictamina que el fideicomiso debe ser por un término de 50 años, y con renovación en cualquier momento durante su existencia con la simple petición.

¿Por qué fideicomiso de propiedad?

El acuerdo del fideicomiso fue establecido por el gobierno mexicano como un medio para proteger a los extranjeros que tienen propiedades en México. Por medio del fideicomiso hay un repaso autorizado automático de la transacción para asegurarse de que es legal. Antes de que el acuerdo sea firmado por el comprador, el banco debe corroborar la información del vendedor, como por ejemplo la auténtica posesión, el seguro y el derecho de retener la propiedad hasta que se pague la deuda. Todo aquello que garantice la protección al propietario extranjero.

¿Cómo funciona el fideicomiso?

El banco, en este caso el fideicomisario, retiene las escrituras para el comprador, quien en este caso es el beneficiario. La propiedad no es parte de los bienes del banco y no puede ser sujeta al derecho de retener la propiedad que no ha sido pagada o apegada a las obligaciones que tenga el banco. Mientras el banco es el propietario técnico del bien inmueble, tiene obligaciones de acatar las instrucciones del beneficiario concernientes a la propiedad.

¿Qué derechos tiene el beneficiario con respecto a la propiedad?

El beneficiario tiene todos los derechos de propiedad y puede vender, arrendar, hipotecar, transferir como herencia o hacer cualquier otro acto legal que desee con la propiedad. El beneficiario puede transferir o asignar sus intereses beneficiosos a cualquier persona y guardar las ganancias por concepto de la venta de la propiedad, esto sujeto a las leyes aplicables en materia de impuestos y a los gastos ocasionados por la venta.

La propiedad retenida bajo el fideicomiso puede ser transferida a los herederos sin que la herencia implique impuesto alguno. Esto se lleva a cabo nombrándolos como beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento.

¿Qué duración tiene el fideicomiso?

Los fideicomisos se conceden en periodos que se extienden en 50 años. Originalmente eran por 30 años y al adquirir una propiedad que en ese momento está con un fideicomiso, se puede establecer un nuevo periodo de 50 años o el fideicomiso existente puede ser asignado. Los fideicomisos son renovables en cualquier momento con la simple petición.

¿Cuánto cuesta la cuota de fideicomisario?

Los costos para el establecimiento de un fideicomiso varían de un banco a otro. El rango aproximado es de $1000 a $1500 dólares para el establecimiento del fideicomiso, y de $300 a $500 dólares por año por la administración del fideicomiso. Estas cuotas se pagan directamente al banco que lleve el fideicomiso.
¿Cómo se establecen estos fideicomisos?

Los fideicomisos se establecen por medio de un notario público con el recibo del permiso otorgado por el Ministerio de Asuntos Extranjeros. Existe un gran número de extranjeros que son dueños de propiedades en México, particularmente en Puerto Vallarta, donde los notarios públicos utilizan las formas estándares.

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