Adquisicion de inmuebles por extranjeros en zona restringida

fuente: Ernest&Young


Disposiciones establecidas en la leyes mexicanas para la adquisición de inmuebles cuando la inversión proviene de capitales extranjeros

Ante el creciente aumento de personas físicas o morales de nacionalidades distintas a la mexicana, que realizan inversiones de capital para la adquisición de tierras en territorio nacional, ya sea con el objeto de establecer su residencia o bien para el desarrollo de alguna actividad de negocios, es vital conocer los aspectos y formalidades establecidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en los diversos ordenamientos legales aplicables, para adquirir bienes inmueble, donde la inversión provenga de capitales extranjeros.

En nuestro país es factible para los mexicanos adquirir bienes inmuebles, sin embargo, tratándose de extranjeros Nuestra Carta Magna establece claros lineamientos para ello, en concreto la fracción I, del artículo 27 Constitucional, señala expresamente: “Solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas, tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras y obtener la concesión para la exploración y explotación de minas y aguas en territorio nacional. El Estado podrá conceder a los extranjeros el mismo derecho siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como mexicanos y en renunciar a invocar la protección de su Gobierno por lo que se refiere a aquéllos, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación los bienes que hubieren adquirido en virtud de los mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio de tierras y aguas”.

Con respecto a lo citado en el párrafo final del ordenamiento constitucional antes invocado, la faja a la cual se hace referencia es lo que se conoce como la “zona restringida”, a la cual los extranjeros no se les esta permitido adquirir de forma directa el dominio sobre dichos bienes.

Ahora bien, dentro de los ordenamientos legales que rigen la materia, propiamente la Ley de Inversión Extranjera, con el objeto de encauzar dicho tipo de inversión y apoyar para que contribuya con el desarrollo del país, ha previsto específicamente en su Título Segundo, mecanismos para que la personas físicas o morales extranjeras puedan adquirir bienes inmuebles en la llamada zona restringida. Dentro de dicho dispositivo legal se establece que únicamente pueden ser a través de la constitución de sociedades mexicanas o bien los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida. Sin lugar a dudas es necesario hacer un breve análisis de los instrumentos que la Ley de Inversión extranjera proporciona para llevar a cabo la adquisición a la que se hace referencia. En primer lugar, se establece la adquisición de propiedades por medio de Sociedades Mexicanas que contengan cláusula de admisión de extranjeros o también llamada cláusula Calvo, la Ley de Inversión Extranjera estatuye que este tipo de sociedad podrá adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional en la zona restringida, siempre que estos sean destinados a la realización de actividades no residenciales, con la salvedad que deben cumplir con el requisito de dar aviso de dicha adquisición a la Secretaria de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles en que esta se realice.


Las formalidades que deben seguirse para esta transmisión de propiedad es que tiene que realizase a través de un contrato de compraventa elevado a escritura pública ante fedatario público, la cual debe ser inscrita ante el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se ubica el bien inmueble.

En segundo lugar tratándose del derecho de adquirir bienes inmuebles en la zona restringida para ser destinados a fines residenciales, la Ley de Inversión Extranjera establece en su capítulo segundo la adquisición a través de la figura del fideicomiso.

La Ley de referencia, establece que las sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros y las personas físicas y morales extranjeras, pueden adquirir derechos sobre bienes inmuebles en zona restringida a través de un fideicomiso en el que formen parte como fideicomisarios, sin embargo el objeto de este debe permitir la utilización y el aprovechamiento de los inmuebles pero sin constituir derechos reales sobre ellos.

Dentro de los requisitos de forma que dispone la Ley de Inversión Extranjera, para este tipo de adquisición de inmueble en zona restringida, es indispensable solicitar el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre los inmuebles ubicados en zona restringida. Esta Secretaria se encargará de resolver este tipo de permisos, tomando en consideración el beneficio económico y social que el realizar estas actividades implique para la nación, así mismo será la autoridad encargada de supervisar las condiciones sobre las que se haya otorgado el permiso, así como de vigilar que se lleve a cabo el cumplimiento de los avisos que se deben dar con motivo de la referida autorización.

La figura del fideicomiso encuentra su sustento legal en el Capitulo V de la Ley General del Títulos y Operaciones de Crédito, y regula los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en él. Mediante el fideicomiso, una persona denominada fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, que en este caso son los bienes inmuebles en zona restringida, para fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria y de acuerdo con las condiciones que establezca el propio contrato para evitar conflictos de intereses. El plazo de vigencia de este tipo de fideicomisos, es por un periodo máximo de cincuenta años, ahora bien, transcurrido dicho plazo puede ser renovado a petición de la parte interesada, puede considerarse que es perpetuamente renovable, sin embargo no hay que perder de vista que se necesita la autorización de la Secretaria de Relaciones Exteriores, para cada renovación del contrato.
En cuanto a la forma que debe revestir el fideicomiso, ésta ha de ser por escrito a través de la firma de un contrato de fideicomiso entre las partes. Cabe señalar, que al tratarse de bienes inmuebles, este debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar en que los bienes inmuebles se encuentren ubicados, para que pueda surtir efectos contra terceros, este será desde la fecha de inscripción en el Registro Publico.

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